AXIOM MARKET SNAPSHOT | MARRASKUU 2026
Pohjoismaiden kiinteistösijoitusmarkkina on vahvimmillaan sitten vuoden 2022. Savillsin tuoreen Nordics Investment Outlook -raportin mukaan alueen volyymit kasvoivat tammi–syyskuussa 26 %, ja Suomessa kaupankäynti lähes kaksinkertaistui. Toimistomarkkinan vajaakäyttö on kuitenkin Helsingissä Pohjoismaiden korkein ja vaatii alalta uusia ratkaisuja.
Pohjoismaiden sijoitusvolyymi Q1–Q3/2026 vs. 2025
Suomen volyymi Q1–Q3/2026, lähes 2x edellisvuodesta
Pohjoismaiden ennuste 2026 (Eurooppa +7 %)
Helsingin toimistojen vajaakäyttöaste
Sijoitusaktiviteetti kääntyi selvään kasvuun
Pohjoismaiden osuus Euroopan kiinteistösijoituksista on ollut kymmenen vuoden ajan keskimäärin 15 % eli noin 44 mrd € vuodessa. Vuosien 2023–2024 pohjan jälkeen volyymit ovat kasvaneet nopeasti: Savills ennustaa vuodelle 2026 20 %:n kasvua ja noin 50 mrd €:n volyymia vuoden 2027 loppuun mennessä, mikä on 10 % yli pandemiaa edeltäneen keskiarvon. Pohjoismaiden osuus Euroopasta nousee ennusteessa lähes 19 %:iin vuonna 2026.
Taustalla on positiivinen talouskehitys. BKT:n ennustetaan kasvavan vuosina 2026–27 Tanskassa 2,9 %, Ruotsissa 2,1 % sekä Suomessa ja Norjassa 1,6 % vuodessa, kun euroalueella kasvu on 1,1 %. Toimistotyöpaikkojen määrän odotetaan alueen suurissa kaupungeissa kasvavan 1,3 % vuodessa, yli kaksinkertaisesti euroalueeseen verrattuna.
Sijoitusvolyymit maittain (€) ja Pohjoismaiden osuus Euroopasta (%), 2015–2027e
Suomi: takamatkalta kohti suurempaa painoarvoa
Suomen sijoitusmarkkina kärsi korkojen noususta Pohjoismaista eniten, ja sen osuus alueen volyymeista painui vuonna 2024 poikkeuksellisen alas. Vuoden 2026 elpyminen on nopeaa: tammi–syyskuun volyymi oli 4,3 mrd €, ja Savillsin mukaan pakkomyynneistä on vain vähän merkkejä muun muassa toimivan lainamarkkinan ansiosta.
- Euroalueen etu: Helsingin tuottoero muihin Euroopan markkinoihin houkuttelee erityisesti euromääräisiä sijoittajia, kuten ranskalaisia SCPI-rahastoja.
- Kansainvälinen pääoma palaa: ruotsalaiset pääomasijoittajat ja listayhtiöt ovat aktiivisia, yhdysvaltalainen pääoma pysyy markkinalla ja saksalaiset instituutiot palaavat vähitellen. Myös norjalainen pääoma kohdistuu Suomeen.
- Uudet sijoitusluokat: Suomi on Euroopan nopeimmin kasvava Datakeskusmarkkina (25,3 % vuodessa 2024–26), ja Helsinki on 7. sijalla Savillsin Power & Place -indeksissä.
- Haasteet: avoimet kiinteistörahastot ovat olleet nettomyyjiä lunastusten vuoksi, ja kotimaista core-pääomaa on niukasti.
”Savillsin luvut vastaavat sitä, mitä näemme omissa tapaamisissamme. Sijoittajien tunnelmassa on kuluneen vuoden aikana tapahtunut selvä käänne: odottamisen sijaan keskustelemme nyt konkreettisesti investoinneista, aikatauluista ja rahoituksesta. Suomi lähtee takamatkalta, mutta sen painoarvo eurooppalaisessa sijoituskentässä on nousemassa. Kotimaisen pääoman paluu ostolaidalle tukisi markkinan vahvistumista entisestään. Toisaalta aktiivisuus on herkkää korkotason vaihtelulle, toivomme USA:n välivaalien tuloksen myötä ennakoitavampaa geopolitiikka ja sitä kautta stabiilia korkoympäristöä.”
– Antti Seppälä, Head of Capital Markets, Axiom
Toimistot: vajaakäyttö vaatii kannan sopeuttamista
Helsingin toimistojen vajaakäyttöaste on noussut vuoden 2023 alun noin 12 %:sta yli 18 %:iin. Samaan aikaan Tukholmassa vajaakäyttö on 6,4 % ja Kööpenhamina kuuluu Euroopan matalimpiin. Savills selittää eroa Suomen korkeammalla etätyön tasolla. Kysyntä kohdistuu moderneihin ja keskeisesti sijaitseviin tiloihin: Helsingin CBD-huippuvuokrat ovat nousseet viidessä vuodessa 33 %, enemmän kuin missään muussa suuressa pohjoismaisessa kaupungissa.
Toimistojen vajaakäyttöaste kaupungeittain (%), 2011–2026 Q3
”Toimistojen osalta vajaakäyttö on edelleen merkittävä haaste, eikä työpaikkojen kasvu yksin ratkaise sitä. Merkittävä osa kannasta ei enää vastaa käyttäjien tarpeita sijainniltaan tai laadultaan. Alan toimijoiden tulisi ennakkoluulottomasti tavoitella toimistokannan pienentämistä muuttamalla kohteita muihin käyttötarkoituksiin, kuten asumiseen, hotelleiksi tai palvelu- ja opiskelija-asumiseen. Tämä tekisi toimistoista vähemmän riskisiä sijoituskohteita myös kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta.”
– Antti Seppälä, Head of Capital Markets, Axiom
Lisätiedot: Antti Seppälä, Head of Capital Markets, Axiom Advisors Oy,